El caso del barrio de Tenerías, en Zaragoza, representa un laboratorio urbano que se está desarrollando en tiempo real, donde la regeneración prometida convive con el temor al desplazamiento. En 2025, el grupo inversor zaragozano By Venezia adquirió 323 viviendas y 130 locales del complejo residencial Aloy Sala, construido en los años cincuenta como vivienda obrera. Con una inversión de 22 millones de euros, la operación fue presentada como una oportunidad para rehabilitar un barrio degradado, mejorar la eficiencia energética de los edificios y ofrecer alquileres “asequibles”.
NOTICIA: La mayor operación inmobiliaria en Zaragoza en años deja a cientos de vecinos entre el temor y la expectativa (elDiario.es, 2025)
Sin embargo, la noticia despertó una fuerte preocupación entre vecinos, asociaciones y colectivos como la Federación de Asociaciones de Barrios de Zaragoza (FABZ), que denuncian una posible “expulsión encubierta”: los alquileres libres pasarán de unos 390 € a entre 580 y 600 €, una subida cercana al 50 % que muchos residentes no podrán asumir. A escasos minutos de la plaza del Pilar, Tenerías combina una rica historia popular con problemas actuales de marginalidad, sinhogarismo y abandono urbano. La aplicación del Índice PRG (Potencial Riesgo de Gentrificación) a este proceso en marcha permite anticipar sus impactos y evaluar si la revitalización proyectada desembocará en una mejora inclusiva o en una gentrificación que desplace a los vecinos de toda la vida.
En la Dimensión Económica / Financiarización, el caso de Tenerías alcanza un 2,5 sobre 3 en el Índice PRG, lo que refleja un riesgo muy alto de gentrificación. La operación encabezada por By Venezia —con una inversión de 22 millones de euros para adquirir 323 viviendas y 130 locales en el complejo Aloy Sala— se ha convertido en la mayor transacción inmobiliaria reciente en Zaragoza (elDiario.es, 2025). Según la Federación de Asociaciones de Barrios de Zaragoza (FABZ), las rentas proyectadas tras la rehabilitación pasarán de unos 390 euros a entre 580 y 600 euros mensuales, lo que supone incrementos cercanos al 50 % y se interpreta como una “expulsión encubierta” de los inquilinos de rentas bajas (AraInfo, 2025).
La empresa inversora no solo cuenta con un amplio respaldo de capital privado —más de 50 inversores y una rentabilidad objetivo del 6 % anual, según su CEO José Ángel Osés Liso—, sino que también se beneficiará indirectamente de fondos europeos Next Generation destinados a la rehabilitación de Aloy Sala, aunque formalmente se trate de una operación privada (Aragón Digital, 2025). Como advierte Neil Smith en su teoría del rent gap, la diferencia entre el valor actual del suelo y su valor potencial tras la reforma es capturada por el capital inmobiliario, en este caso orientado a atraer a clases medias urbanas, mientras los antiguos residentes de rentas bajas quedan en riesgo de desplazamiento.
En la Dimensión Simbólica / Cultural, el caso de Tenerías alcanza una puntuación de 1,5 sobre 3, lo que indica un riesgo medio pero con potencial de crecimiento. La empresa By Venezia se ha presentado no como un fondo especulativo tradicional, sino como un actor con vocación social y ambiental bajo el lema “Recycle to Rent”, apostando por la rehabilitación de viviendas y la revitalización barrial con un triple impacto “social, ambiental y financiero” (Osés Liso, 2024). Esta narrativa recuerda a lo que Sharon Zukin identifica como la conversión de la autenticidad en recurso de mercado: el barrio se promociona a través de la idea de “dignificar” la vida cotidiana, generando expectativas de regeneración amable.
Si bien Tenerías no es un destino turístico consolidado, su ubicación estratégica en el Casco Histórico, a escasos minutos de la plaza del Pilar, abre la puerta a una posible integración en circuitos de consumo cultural y turístico tras la rehabilitación (AraInfo, 2025). A ello se suma la estetización del espacio público impulsada por el Ayuntamiento con fondos europeos (peatonalizaciones, mobiliario, jardineras), que refuerza la imagen de un barrio en proceso de embellecimiento. Aunque aún no se detecta un branding cultural tan fuerte como en La Merced o Maboneng, el énfasis en la historia y en el rescate simbólico de Tenerías muestra cómo el capital privado y las instituciones locales construyen un relato que, bajo la apariencia de inclusión, puede convertirse en un vector de revalorización excluyente.
NOTICIA: Zaragoza rehabilitará parte del barrio Tenerías con el proyecto europeo ‘Urbanew’, basado en la participación vecinal (Heraldo, 2025)
La Dimensión Social / Comunitaria de Tenerías alcanza una puntuación de 2,5 sobre 3, situándose en un nivel de riesgo muy alto de gentrificación. Aunque By Venezia ha prometido mantener parte de las viviendas en el programa municipal ALZA y respetar los contratos de renta antigua, la realidad es que la mayoría de los nuevos contratos se fijarán en la horquilla de 580–600 euros, muy por encima de lo que pueden asumir muchos vecinos del barrio (elDiario.es, 2025). El proceso se gestó sin transparencia: la Federación de Barrios (FABZ) denunció que los inquilinos no fueron informados ni consultados, y que la operación se realizó a espaldas de la comunidad (AraInfo, 2025).
Pese a ello, han emergido resistencias vecinales activas, como las movilizaciones lideradas por FABZ y la Asociación Vecinal Parque Bruil–San Agustín bajo lemas como “Bruil no se rinde”, que califican la subida de precios como una “expulsión encubierta”. Sin embargo, el poder organizativo de estas resistencias resulta limitado frente a la magnitud de la inversión. Además, las asociaciones advierten que la revalorización amenaza con desestructurar las redes comunitarias tradicionales, formadas por pequeños comercios y vínculos de larga data entre familias, lo que recuerda las advertencias de Manuel Castells sobre cómo la especulación urbana puede erosionar las formas de vida locales.
La Dimensión Ecológica / Verde de Tenerías obtiene una puntuación de 1,75 sobre 3, situándose en un nivel de riesgo medio. El Ayuntamiento ha anunciado una inversión de 1,1 millones de euros procedentes de fondos europeos Next Generation para reurbanizar calles como Pedro de Alvarado, con plataformas únicas peatonales, bancos, jardineras y arbolado (Aragón Digital, 2025). Estas intervenciones, junto con la limpieza de semisótanos y la rehabilitación iniciada por By Venezia, buscan mejorar la habitabilidad del barrio tras décadas de abandono.
Sin embargo, aunque no se ha recurrido a certificaciones ambientales como LEED ni a un discurso abiertamente “verde”, la arborización intensiva y el embellecimiento urbano refuerzan el atractivo inmobiliario de Tenerías, situado a apenas cinco minutos de la plaza del Pilar. Como señalan Gould y Lewis en sus trabajos sobre green gentrification, incluso mejoras ambientales modestas pueden convertirse en catalizadores de revalorización y desplazamiento, un riesgo latente también en este caso.
PRGtenerias.
La aplicación del Índice PRG al caso de Tenerías muestra un escenario de alto riesgo de exclusión, con especial peso de las dimensiones económica y social. Con un resultado parcial que apunta a valores muy elevados, el índice confirma las advertencias de colectivos como la FABZ y la Asociación Vecinal Parque Bruil–San Agustín, que denuncian subidas de alquiler del 50 % y una posible “expulsión encubierta” de los vecinos más vulnerables. Aunque las intervenciones urbanísticas financiadas con fondos europeos y municipales prometen mejorar la accesibilidad, la habitabilidad y la imagen del barrio, el riesgo de que estas mejoras se traduzcan en revalorización inmobiliaria y desplazamiento indirecto es evidente, más aún en un enclave que está a cinco minutos del centro de la ciudad. Así, Tenerías se convierte en un caso paradigmático de regeneración “en directo”, donde el futuro del barrio dependerá de si prevalece la lógica de la rentabilidad privada o la defensa del derecho a permanecer de su población histórica. Habrá que estar atentos al proceso…
